Unternehmenskauf und Mietvertrag

Beim Kauf eines Unternehmens, das in einem gemieteten Objekt betrieben wird, ist stest zu beachten, wie sich der Unternehmenskauf auf das Mietverhältnis auswirkt. Wenn auch nicht in jedem Fall, so ist doch häufig das Mietobjekt ein wesentlicher Bestandteil des gekauften Unternehmens. Etwa, wenn ein Gastronomielokal gekauft werden soll. Besondere Beachtung ist auf die Mietverhältnisse zu richten, wenn ein Unternehmen an mehreren Standorten betrieben wird, etwa wenn es Filialen gibt.

Dabei ist zuallererst zu prüfen, ob auf das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden ist oder nicht. Ist das MRG nicht anwendbar und wird das Unternehmen im Weg eines share deals erworben,dann ist hinsichtlch der Mietverhältnisse nichts weiter zu beachten, diese bleiben vom Wechsel der Gesellschafter unberührt.

Der Anwendungsbereich des MRG

Der Anwendungsbereich des MRG ist in dessen § 1 abschließend geregelt. Immer wenn ein Mietverhältnis nicht unter § 1 MRG subsumierbar ist, bedeutet das, dass auf das Mietverhältnis das ABGB anzuwenden ist. Das MRG hat auch einen so genannten Teilanwendungsbereich. Da § 12a MRG nicht zum Teilanwendungsbereich des MRG gehört, ist bei Unternehmenskaufverträgen, wenn das Unternehmen in einem Mietgegenstand betrieben wird, der in den Teilanwendungsbereich fällt, nicht § 12a MRG, sondern § 38 UGB für die Auswirkung auf das Mietverhältnis beachtlich.

Vereinfacht dargestellt, sind gilt § 12a MRG nicht für Mietverhältnisse, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist („Neubau“). Auf Mietgegenstände in „Altbauten“ ist dagegen § 12a MRG grundsätzlich anzuwenden.

Regelungsinhalt des § 12a MRG

§ 12a MRG normiert, dass bei der Veräußerung eines Unternehmens der Erwerber in das Hauptmietverhältnis anstelle der Veräußerers eintritt. Der Vermieter hat weder ein Zustimmungsrecht noch kann er die Rechtsfolge des Mietrechtseintritts ablehnen. Der Unternehmenserwerber wird dem Vermieter also als neuer Mieter aufgezwungen.

Als Ausgleich dafür, dass dem Vermieter ein neuer Mieter aufgezwungen wird, räumt § 12a MRG dem Vermieter das Recht ein, den Hauptmietzins auf den im Zeitpunkt der Unternehmensübertragung angemessenen Betrag anzuheben.

Share Deal

Eine besondere Quelle für teure Fehler beim Unternehmenskauf besteht darin, dass das Recht auf Anhebung des Mietzinses nach § 12a MRG auch bei einem share deal besteht, nämlich dann wenn sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf eine Personen- oder Kapitalgesellschaft durch den Gesellschafterwechsel entscheidend ändern. Grund für das Anhebungsrecht des Vermieters ist, dass der Unternehmenskäufer nicht durch den share deal das Anhebungsrecht beim asset deal aushebeln kann.

Mietverhältnisse außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG

Ist auf das Mietverhältnis betreffend das zu übertragende Geschäftslokal das MRG nicht voll anwendbar, gilt § 12a MRG nicht. In diesem Fall ist § 38 Unternehmensgesetzbuch (UGB) anzuwenden. Nach dieser Bestimmung übernimmt der Unternehmenserwerber zum Zeitpunkt des Unternehmensübergangs alle unternehmensbezogenen Rechtsverhältnisse des Unternehmensveräußerers. Ausgenommen davon sind nur höchstpersönliche Rechtsverhältnisse. Mietverhältnisse gehen daher gem. § 38 UGB auf den Erwerber des Unternehmens mit allen bis zum Unternehmensübergang entstandenen Rechten und Verbindlichkeiten über, sofern die Parteien des Unternehmenskaufvertrages nichts anderes vereinbart haben.

Der Vermieter kann nach § 38 Abs. 2 UGB jedoch binnen 3 Monaten nach Mitteilung vom Unternehmensverkauf der Übertragung des Mietverhältnisses widersprechen. Rechtsfolge des Widerspruchs ist, dass das Mietverhältnis mit dem Veräußerer des Unternehmens fortgesetzt wird. Dadurch kann ein so genanntes „gespaltenes Mietverhältnis“ entstehen: der Veräußerer des Unternehmens bleibt Mieter, die Mietrechte übt jedoch der Erwerber aus, der im Mietgegenstand das gekaufte Unternehmen betreibt.